الجزء الثانى من الصياغة القانونية للعقود: عقد البيع

الكثيرمن الناس لا يقومون بإنهاء اجراءات التسجيل كاملة عند شراء العقارات، حيث يكتفى البعض بالعقد الابتدائى أو بالحصول على حكم بصحة التوقيع على عقد البيع، وهو ما يعرض العديد من المشترين لعمليات نصب. ذلك نتيجة لعدم قدرة البعض منهم علي توفير تكاليف محامي أو لقلة الوعى القانونى لديهم. كقاعدة عامة العقد الذى تم الشراء به غير كاف قانونياً، حتي يتم الوفاء بعدة خطوات اجرائية. فى حالة شراء عقار أو وحدة سكنية أو إدارية أو تجارية، لابد من التأكد من عدة نقاط، أهمها ما يلي وبالترتيب الزمني:

- التأكد من مكتب التوثيق الصادر منه المستندات وسند الملكية، فيلزم أن يكون سند الملكية مشهراً أو بعبارة أخرى يجب أن يكون سند الملكية مسجلاً.

- التأكد ما إذا كان البائع لديه صفة قانونية للبيع حتى لا يقع المشترى ضحية لعملية نصب.

- التأكد من إدارة الأملاك والتنظيم بالحى أو الإدارة الهندسية من أن العقار ليس متعديا على أملاك الدولة.

- التأكد من ان العقار أنشئ بناءً على رخصة بناء، وان الوحدة السكنية تقع فى الأدوارالتى اشتملت على رخصة بناء.

- التأكد أن المبنى أو الأدوار التي تحوي العقار مرخصة، لأن العقار المقام بدون ترخيص قد يفتقد السلامة الإنشائية، ويمكن أن يكون آيل للسقوط وبدون تعويض أو معرض للازالة.

- التوجه إلى مصلحة الشهر العقارى فى المنطقة للحصول على شهادة سلبية بالتصرفات على العقار للتأكد من عدم وجود تصرفات سابقة على العقار أو الوحدة، وعليه الامتناع عن الشراء فى حالة وجود أى تصرف على العقار من شأنة أن يؤثر على الملكية أو الحيازة.

- يلزم على المشترى التقدم بطلب اشهار للعقد فور تحريره حتى يتمكن من حجز أسبقية للتسجيل.

- يجب على المشترى الحصول على نسخة من بيانات العقار، وعقد ملكية الأرض وصورة الرخصة والمخطط العام للمجمع السكنى (الكومباوند) وإرفاقها مع عقد ملكيته للوحدة وايداعها بالحى أو الوحدة المحلية أو جهاز المدينة تجنباً لعمليات النصب والاحتيال.

واليكم مناقشة بعض النقاط المعقدة بصدد بعض المشاكل القانونية المتكررة

أسبقية التسجيل فى الشهر العقارى

-ننوه انة إذا باع شخص عقاره إلى مشترى أول ولم يقم هذا المشترى بتسجيل عقده، ثم قام البائع ببيع نفس العقار إلى مشترى ثانى، تكون الأولوية هنا بأسبقية التسجيل فى الشهر العقارى ولا عبرة بتاريخ العقد، فمن أقدم على التسجيل أولاً تكون له الأولوية بملكية العقار بشرط أن يكون العقد السابق فى التسجيل عقداً صحيحاً لا يشوبه بطلان ويكون الثمن حقيقياً وجدياً، وأن يكون قد اشترى من مالك وليس من الغير أو من ليس له صفة فى البيع، فإذا اشترى من الغير أو من ليس له صفة فى البيع يكون للمشترى من المالك أفضلية فى مواجهة المشترى الأخر.(1) محكمة النقض حسمت الأمر أن من سبق فى تسجيل عقده بغض النظر عما إذا كان حسن أو سئ النية وسواء كان يعلم ببيع العقار لمشترى أخر أو تواطء مع البائع للاضرار بالمشترى الأخر تكون له الأولوية فى التسجيل وأن للتسجيل أثر مطلق فى التفضيل.(2) فى حالة عدم تسجيل أى من عقدي المشترين المتزاحمين ينعدم معيار الأفضلية. وفى حالة إذا قام البائع بتسليم العقار لأحد المشترين المتزاحمين فلا يجوز للمشترى الأخر أن ينزع الملكية من المشترى الذى تسلم العقار من البائع، اللهم إلا إذا قام بالتسجيل ففى هذه يحق له نزع العقار من المشترى الذى تسلم العقار من البائع ومن ثم تثبت له الأفضلية.

فى حالة التزاحم بين مشترين من بائعين متعددين، المشترى من المورث والمشترى من الوارث :

ينص قانون الشهر العقارى أن ملكية العقارات لا تنتقل من المورث إلى الورثة إلا بعد شهر حق الإرث، فإذا قام الوارث ببيع العقار قبل شهر حق الإرث يعتبر هذا البيع صادر من غير مالك، وعندما يقوم الوارث بشهر حق الإرث فمنذ هذه اللحظة انتقلت له الملكية(3)

والمشترى الذى اشترى من المورث قبل وفاته ولم تنتقل له الملكية فلكى يحفظ حقه ويكون له أسبقية لابد أن يسارع إلى التأشيرعلى هامش شهر حق الإرث بأن له حق متعلق بعقار من عقارات المورث وذلك خلال مدة سنة من شهر حق الإرث، حتى ولو كان هذا التأشير قد حدث بعد وأن سجل المشترى من الوارث عقده، فإذا لم يقم المشترى من المورث بالتأشير على هامش شهر حق الإرث خلال المدة المحددة تكون الأفضلية للمشترى من الوارث فى ملكية وتسجيل العقار.

1- المادة التاسعة من قانون الشهر العقارى رقم 114 لسنة 1946.

2- نقض 12\12\1935 طعن رقم 160 لسنة 17 ق.

3- المادتين 13 ، 14 من قانون تنظيم الشهر العقارى رقم 114 لسنة 1946.